第1 天 房地产公司主要环节纳税筹划
一、 设立房地产公司
- 工商管理部门对抽逃出资的处罚
- 开发资质管理
- 股东借款——税法界定为分利
- 注册子公司、分公司？法人投资/自然人投资？跨地区的项目公司如何注册？
- 出资方式的涉税问题：
- 个人股权转让——公司法、公司登记管理条例
、税法（工商局与税务局的协调）
- 公司筹办阶段，筹办费用的会计处理与税务处理
二、 土地使用权的取得
- 取得转让土地使用权的不同方式
- 直接购买土地使用权（出让；如果转让，投资额要超过25%）即招拍挂
- 拆迁方式取得（国有土地上房屋征收与补偿条例）
- 购买整体资产（先分立后购入）
- 购买股权——财税[1995]48号（股权溢价）
- 合并 —— 财税[2008]175号
- 租赁取得
- 联合开发——土地使用权、立项主体、初始产权
- 取得土地使用权环节涉及税种分析
- 印花税、契税、土地使用税、耕地占用税
- 承诺负担对方税收（买地、设计、建安）
- 税负增加对利润的影响——不得税前扣除

第2 天 房地产项目主要环节的纳税筹划
三、 前期报批报建阶段
- 前期报批报建准备工作
- 财务预算、融资、可行性分析
- 预算部门、工程部门单位建安成本/配套支出/装修支出测定
- 销售部门销售价格的确定
- 土地使用税单项计算
- 企业所得税准确测算（利润/所得额，按比例换算）
- 土地增值税2-3%预交，是否清算与征管环境有关（税务局的蓄水池）
- 营业税金及附加
- 期间费用测算

- 项目投资额度，资金计划
- 融资渠道
- 商业贷款、统借统还、委托贷款、个人、商业信用
- 借款费用
- 防范税务风险的根本
四、 销售阶段的纳税筹划
- 商品房预售条件
- 预售商品房的会计核算与纳税要求
- 按揭贷款
- 竣工验收环节（备案时间与所得税汇缴）
- 现房销售条件及会计核算处理
- 销售和装修分离筹划节税是否有效
- 代收款项（营业税、所得税、土地增值税）
- 会计与税法收入确认条件
- 年度汇算清缴
- 销售阶段经济合同与税负
- 销售房产 比较：以房产作投资，再转让股权
- 房屋出租 比较：联营/承包
- 房屋转租 比较：委托代理租赁
- 以房产、土地投资 全资子公司 or 非全资子公司
- 定金返息的涉税问题分析（积分卡、买房赠 ××）购房赠送冰箱是否需交增值税？
- 一次性收取两年的房租应如何纳税
- 预租与租金收入的税务处理
- 车位车库、配套设施
- 项目收尾阶段后续安排
- 土地增值税如何筹划有效——清算制与预征制
- 设立销售公司一定节税吗
- 合作建房与代建房屋
- 利用股权重组、合并分立筹划
- 利用起征点（临界点系数）筹划
- 装修费用从房价剥离节税吗
- 先投资再转让股权可以节税吗
- 利息的扣除方式选择技巧：只有一个开发项目，向金融机构的贷款，土增税清算利息扣
- 除不能选择；有两个以上项目，未分摊才会出现漏洞
- 配套设施如何处理更有利？（摊销、少留、销售）